Для открытия ИП на сдачу квартиры нужна не только квартира, но и трезвый экономический расчет. Взвесив за и против, оценив риски, можно сделать осознанный выбор. Жилье востребовано на рынке аренды, на любое разумное предложение всегда появляется спрос, а вместе с ним и доход. Это, в свою очередь, порождает обязанности перед государством в лице налоговых органов.
Ответственность за несоблюдение закона
Пик повышенного спроса в жилищном секторе остался в прошлом, но по-прежнему является стабильным. Трудовые мигранты, студенты, туристы, командировочные, молодежь, не желающая проживать совместно со старшим поколением, — это основные контингенты, из которых возникают группы арендаторов.
Заработок от сдачи недвижимости выглядит очень привлекательным не только своим денежным выражением, но и кажущейся простотой. Вывесил объявление, нашел жильцов, дал ключи и принял оплату. Оставив в стороне все сложности, которые возникают во взаимоотношениях между арендатором и сдающим жилье, обратим внимание на финансовую сторону дела.
Каждый гражданин, получающий доход, обязан заполнить декларацию и отчитаться перед налоговыми органами. После этого выплатить 13% от налогооблагаемой суммы. У тех, кто сдает квартиры, велик соблазн умолчать о полученных денежных средствах, особенно когда оплата идет наличными «из рук в руки» и не отражается документально. Но лучше соблюдать закон.
Уклонения от уплаты налогов могут повлечь строгие санкции от административных до уголовных. Скрывая доход, арендодатель становится заложником своего квартиранта и не может рассчитывать на защиту государства в случае конфликта интересов. Вместо того чтобы прятаться от налоговиков, рискуя репутацией, лучше задуматься об оптимизации налогообложения.
Один из способов легализации доходов — это регистрация ИП.
Достоинства и недостатки предпринимательства
Выгоды сразу бросаются в глаза. Для индивидуального предпринимателя, который остается физическим лицом, законодатель предложил вполне щадящий режим уплаты налогов. Можно выбрать УСН (упрощенную систему налогообложения, в просторечии «упрощенку») и платить всего 6% на все доходы. Можно — ЕНВД (единый налог на вмененный доход, «вмененка») и платить 15% на прибыль (доходы минус расходы). И в первом и во втором случае налог будет значительно меньше, чем 13%, как у рядового гражданина.
Помимо финансовых выгод есть еще целый ряд преимуществ:
- возможность ведения предпринимательской деятельности в других сферах, помимо аренды;
- поступление средств на личный пенсионный счет;
- сохранение трудового стажа;
- общественный статус;
- доступ к льготным предпринимательским кредитам и финансовому или лизинговому обслуживанию.
Открыть ИП для сдачи квартиры выглядит вполне здравой идеей, если не смущают некоторые сложности на этом пути.
- Обязательные выплаты в ПФ РФ и ФСС, даже при нулевом доходе.
- Ежеквартальная отчетность, ведение книг доходов и расходов, документооборот.
- Процедура регистрации.
В некоторых случаях присутствует необходимость печати и расчетного счета (может потребоваться для сдачи площадей юридическим лицам).
Самой неприятной для ИП является ситуация, когда арендаторов нет и не предвидится, а взносы все равно надо платить.
Не стоит драматизировать, взносы идут в социальную сферу, а значит, напрямую или косвенно в пользу плательщика. Кроме того, законодатель позаботился об ИП: их можно закрыть в течение 5 дней после подачи заявления в органы регистрации.
Для ИП есть еще один удобный вариант оптимизации через приобретение патента. Заплатил один раз фиксированную сумму и весь год получаешь законный доход. Выгода патента проявляется в следующих случаях:
- сдача нескольких объектов и больших площадей;
- большое количество арендаторов — юридических и физических лиц;
- сдача в аренду элитной и дорогостоящей недвижимости.
Отрицательный фактор тот же самый: убытки при отсутствии арендаторов, при этом не спасает закрытие ИП, так как уплаченные деньги за патент не возвращаются.
Порядок регистрации
Убедившись, что преимущества ИП превосходят недостатки, гражданин решает стать индивидуальным предпринимателем. Ему потребуется:
- Подать заявление в орган регистрации напрямую через налоговую службу, через МФЦ или в личном кабинете на сайте Госуслуг. Можно воспользоваться коммерческими регистраторами.
- Оплатить госпошлину.
- Получить регистрационное свидетельство.
- Встать на учет в ПФ РФ и в органах соцстраха.
- При необходимости открыть расчетный счет в банке и заказать печать.
- Выбрать вариант налогообложения, подав соответствующее уведомление.
- При сдаче недвижимости в аренду заключать с арендодателями договор.
- Вовремя сдавать отчетность в налоговую инспекцию и не допускать просрочек обязательных платежей.
Как показывает практика, при стабильном доходе, который поступает от аренды квартир и коммерческой недвижимости, регистрация ИП оправдывает затраченные усилия. При этом экономятся значительные суммы за счет оптимизации налоговых отчислений.
